Quiero vender mi vivienda, ¿Qué hago?

Vender tu casa va a exigir que apliques técnicas y conocimientos específicos del sector inmobiliario. No te pierdas nuestros consejos.

Si ha llegado el momento de vender tu casa de Valencia y quieres obtener el máximo beneficio, trabajar con el consultor de una inmobiliaria te enseñará cómo actuar correctamente. No obstante, siguiendo ciertas reglas genéricas podrás aumentar aún más su valor de mercado. ¡Toma nota!

Dedica tiempo a conocer el mercado inmobiliario de tu zona

Antes de sacar una propiedad al mercado, es importante que conozcas las características de los compradores y de tu competencia. Así no solo podrás fijar un precio de salida con precisión, sino que también dispondrás de datos con los que tomar las decisiones más convenientes para tus fines.

Con una buena prospección de mercado entenderás cuál es tu posición, sabrás qué oportunidades tienes y cómo conseguirlas. Solo tendrás que hacerte las preguntas correctas

Ten toda la documentación al día y preparada para la venta

Una de las cargas implícitas en la venta de una propiedad es la administrativa. Tener todos los papeles listos para la venta te ayudará a garantizar que los trámites se realizan en el menor tiempo posible. Además, dará sensación de confianza y seriedad a los compradores.

  • Antes de cerrar la venta vas a necesitar documentos acreditativos. Una nota simple del registro que confirme que el inmueble es tuyo, un certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad o los planos de la vivienda serán un buen punto de partida.
  • Cuando llegue el momento de firmar el contrato de arras, tendrás que compartir con el comprador los estatutos de la comunidad de propietarios (si los hubiese), el recibo del IBI y, si tiene más de 45 años, el certificado de inspección técnica del edificio.
  • A la hora de firmar la escritura de compraventa, necesitarás tu documentación, así como las últimas facturas de los suministros y los certificados de deuda cero y de estar al corriente de pagos en la comunidad de propietarios.

Asegúrate de que la casa está en óptimas condiciones

Pon tu propiedad a la venta en unas condiciones óptimas. Las mejoras y arreglos que vas a poder hacer dependerán del estado del inmueble y de tu presupuesto pero, por regla general, podrás recuperar entre un 110 y un 120 % de lo invertido

  • Pintar la vivienda suele dar muy buenos resultados. Los clientes verán un espacio cuidado, limpio y ordenado, y percibirán que se ha invertido en su mantenimiento.
  • Otras reformas superficiales y de bajo coste son la renovación de la grifería, cisternas, tiradores de armarios, etcétera. Las podrás hacer tú mismo y no necesitan de una gran inversión.
  • Las cocinas y baños ofrecen un mayor retorno de la inversión. No siempre es necesario, pero si la vivienda a la venta es heredada o tiene muchos años, los compradores agradecerán la tranquilidad y comodidad de no tener que hacer esas modificaciones.
  • En pisos muy antiguos, modernizar la distribución puede ser clave. Es la renovación que exige más inversión, pero adaptar las características de un inmueble viejo a una vivienda moderna puede suponerte grandes beneficios.

Crea un plan de marketing

Debido a la democratización del mercado inmobiliario, en la actualidad es fácil encontrar cientos de propiedades a la venta con características muy similares. Sé proactivo y sigue una estrategia de penetración y diferenciación.

  • Conoce cuáles son las fuentes de información más consultadas por tu público, y asegúrate de estar presente. Intenta encontrar sistemas originales y que llamen la atención, como visitas 360º o con realidad aumentada.
  • Google AdWords tiene muy buen rendimiento, y te permite llegar a los usuarios con potencial real fácilmente.
  • Planifica estrategias para atraer interesados hasta el inmueble. Celebra un día de puertas abiertas, o no pongas fotos de todas las estancias. Eso hará que crezca la curiosidad, y te ayudará a cerrar citas presenciales.

Cuenta con la ayuda de un consultor de inmobiliaria

Sabemos que todas las ideas que acabamos de nombrar requieren cierto conocimiento, mucho trabajo y, en ocasiones, también suponen un coste elevado. Con la ayuda de un consultor inmobiliario tendrás garantizada la eficacia de estas acciones y optimizarás el gasto.

Gracias a su bagaje profesional, un consultor sabrá qué medidas debe tomar para que tu inmueble destaque sobre el resto, así como los circuitos más adecuados para mostrarlo a los compradores potenciales. Tendrá sistemas de trabajo probados, y empezará de cero a plantear el plan de marketing. Además, es posible que cuente con una cartera de clientes con los que trabajar desde el primer momento.

En las acciones que necesiten producción, como vídeos, fotografías y demás, no tendrás que invertir en los sistemas de imagen ni subcontratar a nadie. Los profesionales del sector cuentan con todo lo necesario para hacerlo por su cuenta, ya que al trabajar con otros muchos propietarios se benefician de las economías de escala.

De todo lo que hemos visto podemos concluir que, para vender tu casa en Valencia, vas a tener que coordinar previsión con estrategia. Localizar a los compradores potenciales, llegar hasta ellos y mostrarles lo que buscan son solo algunas de las claves.

ANÁLISIS DE VIVIENDAS DISPONIBLES EN DISTRITOS DE VALENCIA POR UNIDADES Y RANGO DE PRECIO

Juanjo Álvarez, Director de Alquileres de OC | HABITAT

 Llevo varios años estudiando y analizando la cantidad de viviendas disponibles en Valencia por zonas y rango de precio, hasta ahora era muy interesante ver cómo evolucionan los datos, identificar los nuevos barrios debido a la entrega de obra nueva, aumentado así la rentabilidad de las zonas limítrofes con sus nuevos servicios como: parques, carriles bici y zonas deportivas, servicios que anteriormente no existían. Los antiguos propietarios de estas zonas acondicionan y reforman las viviendas ya que su demanda aumenta y sobre todo la rentabilidad del arrendamiento, pero este año llego la pandemia y lo cambio todo, precios descontrolados, cambios constantes en oferta y demanda, incertidumbre en rentabilidades y una salida al mercado desbocada de todos los pisos de alquiler vacacional. 

Este informe pone de manifiesto que el mercado (oferta y demanda) regula perfectamente el precio de los arrendamientos, solo hay que ver las disminuciones de precios por culpa de la pandemia Covid 19, así como los cambios de la oferta por distritos y tipología de vivienda. 

ANALIZANDO LA COMPARATIVA AÑOS 2018-2019 

Este análisis de viviendas disponibles en Valencia por distritos pone de manifiesto que cada año perdemos oferta de una manera alarmante esto es lo que hace que el precio de la vivienda aumente solo decir que entre el 2018- y 2019 dejaron de estar disponibles (-444 Uds.) viviendas menos, esto representa un descenso global de un (-15%.) Los distritos donde las unidades disponibles tuvieron mayor disminución fueron y por este orden: Ciutat Vella, Camins al Grau, Extramurs, Algiros, Quatre Carreres, L’Olivereta y Alboraya. Curiosamente también son los distritos donde más demanda hay, en consecuencia, menos oferta aumento de precios. 

Con respecto al rango de precios durante este periodo los mayores descensos de unidades disponibles se encuentran entre las rentas de 800-1200€ (-226 Uds.) entre 1200-1800€ (-194 Uds.) y entre 1800-2400€ (+57 Uds.) este aumento es debido a la entrega de algunas promociones nuevas en la zona del Eixample. Entre 2400-3000€ (-57 Uds.) evidencia que los descensos mayores están en los rangos inferiores de precio de arrendamiento. 

ANALIZANDO LA COMPARATIVA AÑOS 2019-2020 Covid-19 

Llego el 2020 con el Covid-19, la estadística cambia totalmente tanto en unidades por distritos como en precios. Los datos corroboran la tendencia del mercado debido a la pandemia, cambia radicalmente la comparativa 2020 – 2019 con la anterior que viene de muchos años con descensos. El aumento de oferta es muy importante (+864 Uds.) viviendas más, esto representa un aumento global de un (+35%.) Los barrios donde las unidades disponibles tuvieron mayor aumento fueron y por este orden: Ciutat Vella, Eixample, Camins al Grau, Extramurs, Poblats Maritims, Pla del Real y Alboraya. Son los distritos donde la demanda tanto nacional como de extranjeros ha bajado debido al teletrabajo, ausencia de viajes, Erasmus, estudiantes de postgrado y universitarios, esto deriva en una menos demanda con mayor oferta y por consiguiente descenso de precios en estos distritos. 

Con respecto al rango de precios durante este periodo, el mayor aumento de unidades disponibles se refleja entre las rentas de 800-1200€ (+1.028 Uds.) y sin embargo los descensos siguen estando en los rangos superiores de precio de arrendamiento entre 1200-1800€ (-2 Uds.) entre 1800-2400€ (-101 Uds.) entre 2400-3000€ (-61 Uds.) Esto es debido al cambio de tendencia, la búsqueda de viviendas unifamiliares con piscina privada, áticos o viviendas con terraza y de mayor tamaño, es la demandada y sigue estando en los rangos de mayor precio. 

Claves para vender bien un piso heredado

Guillermo Arrosamena, Consultor Senior OC | HABITAT

Lamentablemente, debido a la situación derivada por la COVID-19, mucha gente se ve de repente con una herencia que gestionar por el fallecimiento de un familiar. Ante esta situación inesperada, la figura del mediador profesional inmobiliario se hace aún mucho más importante que en tiempos normales.

A la hora de vender un piso heredado pueden surgir discrepancias entre los familiares implicados, desde OC | HABITAT ofrecemos asesoramiento para vender correctamente la vivienda y ponerla en condiciones ideales para poder conseguir el mejor precio de venta posible. 

Es muy importante identificar, entre los herederos, la figura del mediador y éste será el familiar que deberá llevar la voz en la operación, gestionar los trámites y estar en pleno contacto con el profesional inmobiliario que gestione la venta de la propiedad.

Los pisos heredados, bien gestionados, bien acondicionados y con precios ajustados al valor de mercado se venden en un plazo de tiempo de entre uno y tres meses. En el caso de ubicaciones menos céntricas, este plazo se amplía hasta los seis meses.

A continuación, analizamos algunos puntos claves para llevar a cabo una venta efectiva de una vivienda heredada:

1.- Despejar los trámites burocráticos: Una de las razones por las que hay tanta ansiedad en la venta del piso es que se cuenta con seis meses desde el fallecimiento del familiar para que se haga efectiva la liquidación de los impuestos relacionados con la herencia aceptada. Desde el Impuesto de Sucesiones, que depende de cada Comunidad Autónoma, hasta la plusvalía municipal dictada por cada ayuntamiento. Aunque puede pedirse la ampliación al plazo de un año o el fraccionamiento de los pagos.

2.- El mediador familiar frente al comprador oportunista: Por nuestra experiencia en la negociación y compra de este tipo de inmuebles recomendamos que entre los herederos se designe a una persona, que la llamamos mediador, para liderar el proceso. Este mediador será el único interlocutor con la parte compradora y aglutinará y encauzará los intereses de los diversos herederos.

3.- Acondicionamiento de la vivienda: Conviene realizar pequeñas inversiones para presentar el inmueble al mercado de la mejor forma posible. Es la única vía para obtener un mejor precio respecto a otras ofertas de similares características. Conviene vaciar la casa de todos los muebles y enseres de la persona fallecida, así como hacer una limpieza profunda.

4.- Conocer el mercado inmobiliario: La oferta de viviendas está aumentando en los últimos meses, mientras que la demanda de compradores está siendo algo menor ante la incertidumbre generada por la crisis de la COVID 19.

5.- Contar con buenos profesionales: Como parte compradora pensamos que cuando hay un buen profesional inmobiliario intermediando en este tipo de transacción la probabilidad de llegar a un acuerdo de venta es mayor. Pero encontrar este buen profesional también requiere un tiempo de prospección, visitar varias agencias inmobiliarias y seleccionar aquella persona que además de transmitir confianza, tenga altos conocimientos de operaciones similares y, por tanto, de la situación actual del mercado.

¿Qué aporta la tecnología al comprador y vendedor de una vivienda?

Sebastián Ons, Consultor Senior OC | HABITAT

Hace algún tiempo que venimos escuchando términos como realidad virtual, imágenes 3d, videollamadas, etc. El sector inmobiliario, durante el confinamiento, encontró en estas tecnologías a su mejor aliado para no parar la actividad.  

Muchos compradores desde su casa y muchos vendedores sin necesidad de suspender la venta de su vivienda pudieron conseguir sus objetivos gracias al uso de nuevas tecnologías.

La nueva normalidad es una realidad que ya ha tomado el control en el sector, junto a las nuevas tecnologías. Entre las asociaciones y los profesionales inmobiliarios se han aunado fuerzas para impulsar medidas de máxima seguridad para clientes y trabajadores. En este aspecto es clave la distancia de seguridad, mascarillas e higiene tanto como la individualización, es decir que tanto el vendedor como el comprador reduzcan riesgos tratando solo con un agente inmobiliario para que les ayude a comprar, vender o alquilar un inmueble con la máxima seguridad.

Por otra parte, las nuevas tecnologías se han convertido en herramientas esenciales en el sector inmobiliario, de cara a optimizar visitas, contactos, tiempo y distancia.  Actualmente desde OC Habitat contamos con visitas 3d, planos de la vivienda, agendamos video visitas a través de una plataforma exclusiva, somos miembros de ASICVAL, lo cual nos da acceso a una amplia cartera compartida con mas de 124 agencias. Para el vendedor es una garantía que su propiedad será visible en una cartera de compradores significativa, manteniendo un único interlocutor válido. Y para el comprador, poder a través de un mismo agente, acceder a una búsqueda exhaustiva de la vivienda que cumpla estrictamente con los criterios deseados, haciendo uso de las nuevas tecnologías no solo para optimizar tiempo y sumar calidad, sino también para cuidarnos de potenciales contagios.

El stock de viviendas en alquiler se dispara en Valencia desde la llegada del covid-19

Juanjo Álvarez, Director de Alquileres OC | HABITAT

Valencia ha seguido la tendencia de los grandes mercados. En comparación con el último año, ha duplicado su stock, mientras los precios actuales (9 euros/m2) siguen un 1,4% por encima de agosto de 2019. De hecho, mientras el stock no ha parado de subir en Valencia, el precio medio ha empezado a bajar desde mayo, cuando tocó máximos.

Durante el periodo de estado de alarma, el stock en Valencia casi se duplicó (96%), y durante el pasado verano ha seguido aumentado un 10,9% en los últimos tres meses. Mientras tanto, los precios han caído un 9,1% desde mayo.

La nueva oferta de viviendas pertenecía sobre todo a alquiler vacacional, hay que tener en cuenta que este exceso de oferta se ha concentrado principalmente en Cuitat Vella, La Seu y Sant Francesc, en otras zonas de valencia la oferta ha tenido pequeñas variaciones.

Otro factor es la desaparición de la demanda de extranjeros en nuestra ciudad, esto esta repercutiendo sobre todo en propiedades de importe medio-alto y alto especialmente.

Ante esta situación, se espera un ajuste a la baja del mercado de alquiler. La simultánea acumulación del stock y retracción de la demanda se traduce en bajadas del precio medio de alquiler en Valencia. 

¿Es el momento de comprar una vivienda en Valencia?

Sebastián Ons, Consultor Senior OC | HABITAT

La situación general plantea dudas sobre el mercado inmobiliario pero, la Comunidad Valenciana va recuperando lenta y paulatinamente los precios anteriores al estado de alarma.

¿Compramos ahora o esperamos? Es la duda que se plantean los compradores y no es para menos. El recuerdo de la “burbuja inmobiliaria” sigue aún muy presente en la memoria de muchos pero, en contraste con aquella época, hoy la crisis no tiene nada que ver con la crisis financiera de 2008. 

El mercado inmobiliario en Valencia

En la Comunidad Valenciana, según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, la vivienda de segunda mano en agosto de 2020 tuvo un precio medio de 1.442 euros por metro cuadrado. Esta cifra registró un ascenso del 1,22% frente al mes de julio, el quinto repunte más destacado del país. Interanualmente, se produjo un incremento del 0,35%, el segundo menos intenso de España.

A nivel provincial, respecto al año pasado, Castellón (1,40%) fue la provincia valenciana que más creció. Alicante (0,18%) registró la subida más contenida y Valencia (-0,40%) fue la cuarta que menos cayó de España. En cuestión de precios, Alicante (1.695 €/m²) fue la undécima provincia más cara de España, mientras que Valencia (1.276 €/m²) y Castellón (1.161 €/m²) fueron algo más baratas.

Respecto a las capitales valencianas, Alicante (1,54%) y Castellón de la Plana (1,20%) arrojaron subidas intermedias frente al año pasado, y Valencia (-1,20%) se ajustó de forma contenida. Con 1.178 euros por metro cuadrado en agosto de 2020, Castellón de la Plana fue la décima capital de provincia más asequible de España. Alicante (1.680 €/m²) y Valencia (1.901 €/m²) fueron algo más caras.

En el siguiente enlace puedes consultar el informe completo.

Muchos compradores vaticinaban que el desplome iba a ser brutal y que los brotes podrían verse a mediados de 2021. Sin embargo, el comportamiento del mercado indica que estamos frente a un muy buen momento para comprar. El confinamiento y la necesidad de cambiar nuestro hogar por otros, más cercanos a la naturaleza o que ofrezcan espacios abiertos, sumado a la motivación extranjera de invertir, incluso comprando desde la distancia, parecen ser los motivos que justifican la estadística registral inmobiliaria, la cual nos informa,  que si bien hasta junio la compraventa de viviendas cayó un -42,2% en el conjunto del territorio español, aunque el número de hipotecas constituidas mediante inscripción registral descendió hasta el -17,8%, la Comunidad Valenciana sigue siendo una de las favoritas para la inversión extranjera. 

Pese a las restricciones de movilidad, las operaciones de compraventa protagonizadas por extranjeros supusieron el 10,7% del total nacional. Británicos (12,3%), alemanes (7,2%), rumanos (6,9%), franceses (6,7%), marroquíes (6,4%) y belgas (5,8%). La Comunidad Valenciana es la tercera en cuanto al interés en inversión inmobiliaria se refiere (solo superada por Baleares y Canarias).

Comprar en Valencia actualmente, si analizamos el comportamiento del mercado, es la opción recomendada. Podemos acceder a una oferta amplia (además de las casuísticas de venta habituales, se suma la de propietarios que quieren cambiar de casa), los precios ya han realizado el descenso estimado y la tendencia creciente nos hará comprar a mejor precio que dentro de unos meses.

¿Cuánto revalorizan las zonas comunes una vivienda?

Antonio Martínez, Consultor Senior OC | HABITAT

Las urbanizaciones con zonas comunes están en auge en España: 1 de cada 5 compradores busca esta tipología de vivienda, muy preciada en las grandes ciudades y cada vez más demandada en las zonas del extrarradio, en las que copan las promociones de obran nueva. Una tendencia acelerada por el Covid-19 y la demanda de espacios seguros y cercanos que revaloriza las propiedades hasta un 30%, dependiendo de la zona. En OC HABITAT comercializamos este tipo de viviendas tanto en Valencia capital, como en las zonas residenciales más consolidadas del área metropolitana y la costa de Levante, desde nuestras oficinas de Bétera, Dénia y Benidorm.

Puedes ampliar la información en el siguiente enlace.