¿Qué tengo que valorar para comprar una vivienda?

Si estás interesado en comprar una casa en Valencia, es importante que cuentes con las herramientas necesarias para poder valorar correctamente la operación. No hay duda que el consultor de una inmobiliaria te ayudará a conseguir la estimación más precisa, pero, si quieres hacerlo por tu cuenta, ¿en qué te tienes que fijar para determinar si estás ante un precio justo? 

Los trucos del consultor de inmobiliaria para valorar una casa.

Lo primero que tienes que considerar es si sus características se adaptan a lo que necesitas; a partir de ahí, es el momento de fijarse en los puntos más habituales. Aunque cada vivienda es un mundo, estos son algunos de los que debes valorar. 

¿Dónde se encuentra el inmueble?

Para poder establecer un valor estimado, es importante que tengas en cuenta dónde se encuentra la propiedad a comprar. No es lo mismo un barrio seguro, céntrico y con cierto prestigio que otro ubicado en la periferia. Con una investigación superficial podrás encontrar una media del precio por metro cuadrado y compararlo con el precio de salida.

Si quieres ser preciso, también es importante que consideres la calle exacta. No todas tienen las mismas características, y las zonas amplias y silenciosas están mucho más cotizadas que los lugares en los que hay locales de ocio nocturno o resultan conflictivos.

¿Cuál es el estado de la vivienda?

Cuando estés valorando tu futura inversión, es fundamental que tengas en cuenta su estado de conservación. ¿Está lista para entrar a vivir o vas a tener que invertir dinero en acondicionarla? Cuantas más cosas estén por hacer, más tendrás que gastar.

Esto aumentará el precio relativo de la vivienda, además de retrasar el momento en el que puedas empezar a disfrutarla. Si son necesarias las modificaciones, estima cuáles son y asígnales un valor. Después, deberás ponderar este en el precio final.

¿Qué instalaciones tiene la casa?

En este caso, vas a tener que considerar cómo está hecha la casa y cuál es su estado de conservación. Aspectos como los suelos de madera, aire acondicionado, aislamientos térmicos o sistemas de eficiencia energética son decisivos. Todos ellos mejoran el confort del inmueble y, en consecuencia, su valor.

Una vez revisados estos atributos, comprueba también su estado. Si son necesarias reparaciones, al igual que ocurre con las reformas, debes deducir parte de su coste del precio final. 

¿Cuál es la orientación de la fachada principal?

Aunque hace unos años esto no se tenía tan en cuenta, lo cierto es que el lugar en el que se encuentran las ventanas de tu casa y la distribución de sus habitaciones tienen un impacto directo en el confort. Si optas por una orientación este o sur, conseguirás más luminosidad natural y la vivienda será más cálida. Los pisos orientados al norte o al oeste suelen ser más oscuros y fríos.

¿Cuál es el estado del edificio?

El valor de tu futura propiedad no solo depende de sus características, sino de las del edificio en el que se encuentra. Da igual que la casa tenga las mejores condiciones: si el edificio no acompaña, esto afectará a su valor de mercado.

Considera la antigüedad de la construcción, así como las labores de mantenimiento que se han realizado. Esto te dará una orientación sobre posibles sobrecostes en derramas, reparaciones y otras modificaciones. Si tiene más de 45 años, podrás pedir una copia del informe de la Inspección Técnica de Edificios y revisar los comentarios.

¿Con qué servicios cuenta la propiedad?

Estos van a tener una incidencia directa en tu calidad de vida. Los servicios externos están relacionados con la ubicación, como tener un colegio cerca, paradas de transporte público, supermercados… Todo ello aumentará el valor de tu futura propiedad.

Por otra parte, si el piso está ubicado dentro de una urbanización, también es posible que te encuentres con ventajas como piscinas, ascensores, garajes, pistas deportivas o jardines. Aunque estos beneficios suelen venir asociados a una cuota de comunidad relativamente elevada, también es cierto que son ventajas que aumentan el valor de mercado de la propiedad.

Por cuánto se están valorando otras viviendas similares.

Aunque creemos que todos los puntos anteriores se pueden resumir en este, es cierto que profundizar en cada uno te ayudará a ser más preciso. Aún así, no está de más que te informes y hagas el esfuerzo activo de descubrir la valoración de otras viviendas a la venta con similares características en la misma zona.

Los precios de la vivienda están en constante cambio, y factores aparentemente impredecibles, como la apertura de un servicio público o de una línea de autobús, pueden cambiar las valoraciones de un día para otro. Por eso es importante que realices esta comprobación directamente y te asegures de que no se te escapa ningún detalle.

En suma, para comprar una casa en Valencia y partir de una valoración eficaz, debes dominar y tener en cuenta una serie importante de variables, como la ubicación, su estado real o las comodidades que ofrece. Contando con la ayuda de un buen asesor tendrás la tranquilidad y la seguridad de saber que alguien lo hará por ti de forma precisa.

REFORMAS PARA GANAR

Una reforma puede revalorizar un piso entre un 30 y un 80 %, pero los expertos advierten de que son operaciones que hay que afrontar con cautela para no perder dinero. Hay reformistas que compran viviendas a 500.000 euros en el centro de valència y que las venden a 800.000 euros tras una inversión de lujo

Por Ramón Ferrando 29.02.2020 | 14:35

Reformas para ganar

En Estados Unidos casi nadie se plantea poner su casa en venta sin reformarla porque son conscientes del retorno que pueden tener con la inversión. Los expertos del mercado inmobiliario advierten de que la reforma de una vivienda en València conlleva una revalorización del 30 % (que puede llegar al 80 % en el mercado de lujo), sin embargo muchos propietarios valencianos se limitan a darle una lavada de cara al inmueble porque «tienen aversión al riesgo». Una reforma integral sin pretensiones parte de 300 euros el metro cuadrado (unos 30.000 euros un piso de cien metros) y una de lujo supera los 1.000 euros el metro cuadrado. Los que no tienen dudas en desembolsar el gasto de la reforma son los inversores que buscan pisos en mal estado pero bien situados para obtener la máxima rentabilidad. Sus principales clientes son extranjeros con un alto poder adquisitivo a los que no les tiembla el pulso a la hora de comprar una vivienda en la calle de la Paz de València por 850.000 euros. La edad media de los pisos en València es de 49 años, un tiempo más que suficiente para someterlos una reforma integral. 

Cristina Recasens, directora de Área de OC Habitat y experta en el mercado de lujo, explica que la revalorización que se puede obtener con una vivienda tras una buena reforma «depende mucho de la zona». «Hay reformistas que adquieren pisos en mal estado a muy buen precio en Pla del Remei o San Francesc (las zonas más exclusivas del centro de la capital del Túria) y obtienen una revalorización de entre el 50 y el 80 %. Son pisos que compran por 500.000 euros y venden por 800.000 euros a extranjeros que se quieren instalar en València y están dispuestos a pagar más porque no quieren complicaciones con las reformas», apunta. Recasens añade que este tipo de operaciones es impensable en distritos como Extramurs porque los compradores son valencianos. «En pisos con un valor de mercado de entre 200.000 y 300.000 euros no se suelen hacer reformas. Como mucho, un lavado de cara. Otra cosa es en la plaza de la Reina, en la calle de la Paz o en Conde Salvatierra. Los valencianos que compran allí prefieren hacerse la reforma porque conocen a reformistas». La directora de Área de OC Habitat incide en que las reformas con las que se puede obtener hasta un 80 % de revalorización «son de lujo. Utilizan maderas nobles, cerámica de diseño y acabados muy exclusivos. Son operaciones en las que también intervienen interioristas. Una de estas reformas puede costar 1.000 euros el metro cuadrado». La cifra no es baladí porque los pisos del centro son grandes y la reforma se puede ir a los 200.000 euros. «Son viviendas de entre cuatro y cinco habitaciones y más de 200 metros cuadrados. Lo que sale al mercado se vende. Hay mucho comprador extranjero interesado», precisa. 

En otros barrios de València (que también tienen una alta demanda extranjera) se puede conseguir un 30 % de revalorización, pero ya hay que empezar a hacer números para ver la rentabilidad neta porque se debe tener en cuenta el coste de la reforma y el pago de impuestos. 

El valenciano Enrique Aparici, director general de la franquicia de contratación de reformistas «Aquí tu reforma», afirma que este tipo de obras en València con materiales estándar cuesta entre 300 y 400 euros el metro cuadrado frente a Madrid que es un 10 % más caro y Barcelona un 15 %. «La reforma de un cuarto de baño ronda entre los 3.000 y 4.000 euros, y la de una cocina los 7.000 euros», asegura Aparici. «Reformar una vivienda para sacarla a la venta es muy habitual en Estados Unidos, pero aquí esa costumbre no está tan arraigada. Los estadounidenses son conscientes de que si venden sin reformar están regalando una plusvalía de un 10 % como mínimo», indica. 

El portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Valencia, Vicente Díez, asegura que una reforma «muy básica» de un piso de 90 metros cuadrados en València «no baja de los 25.000 euros» y los particulares que ponen su casa en venta no suelen afrontarla. «Otra cosa son los inversores que tienen contactos con empresas de reformas. Compran viviendas muy baratas (100.000 euros) en zonas como Benimaclet con el objetivo de venderlas por 150.000 euros. Son operaciones que se hacen en tres meses. La clave es hacerlo en época de subida del precio de la vivienda porque si no la rentabilidad se puede complicar», asegura Vicente Díez. «Este tipo de operaciones hay que hacerlas con mucho cuidado. En 2014 y 2015 fue el momento ideal. Ahora hay más riesgo porque los precios de los pisos han comenzado a moderarse», advierte el portavoz de los API.

Fuente: El Levante, publicación 29/02/20

Los pisos turísticos pisan el freno.

Las trabas de la administración en defensa de los vecinos y las complicaciones y gastos de los alquileres por día están provocando que muchos propietarios vuelvan a ofertar sus viviendas en el mercado residencial en vez del turístico. Los expertos creen que solo sobrevivirán los más profesionales

Por Ramón Ferrando 22.02.2020 | 11:05

Los pisos turísticos pisan el freno

Los pisos turísticos pisan el freno G. Caballero

La burbuja de los pisos turísticos comienza a deshincharse. Una rentabilidad menos alta de la esperada, las trabas de la Administración por las quejas de los vecinos y el alza de los alquileres que impide el acceso a la vivienda a miles de familias, y las complicaciones de la gestión han provocado que muchos propietarios estén volviendo al mercado residencial. Un ejemplo es València donde en 2019 ha bajado el número de apartamentos turísticos tras el crecimiento exponencial de los últimos años. Los profesionales advierten de que el sector se está profesionalizando tras entrar las cadenas hoteleras en este segmento. «Los pisos turísticos han llegado para quedarse, pero gestionados por profesionales», advierte Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro. Las inmobiliarias valencianas coinciden en que los pequeños inversores han perdido el interés en la compra de pisos para alquilarlos por días porque tras el descontrol que había hasta ahora la Administración ha dado un paso al frente y ha ordenado el sector. Además, el Gobierno de coalición de PSOE y Podemos ha anunciado que regulará el alquiler turístico impulsando reformas normativas que permitan a las comunidades de propietarios prohibir el ejercicio de la actividad o fijar determinadas condiciones para su ejercicio. 

Óscar Rodríguez, director general de OC Habitat, subraya que el punto de inflexión en el sector se produjo el año pasado. Según datos oficiales de la Generalitat Valenciana, en el año 2014 había 1.315 apartamentos en la capital; cifra que subió a 2.252 en el año 2015; a 2.486 en 2016; a 4.246 en 2017; a 5.928 en el año 2018 y a 5.771 en 2019. Es decir, tras el fuerte crecimiento de los últimos años, en 2019 se produjo una caída. «La regulación del Ayuntamiento de València ha sido clave», destaca el responsable de OC Habitat. 

El cambio se produjo a raíz de la aprobación de la ley autonómica de turismo, ocio y hospitalidad que permitía, a propuesta del Ayuntamiento de València, que fueran los municipios los que establecieran las normas urbanísticas que han de cumplir los apartamentos para poder inscribirse en el registro oficial de la Generalitat. En concreto, se estableció que este tipo de viviendas turísticas solo pueden estar en bajos y primeros pisos, una medida que ha sido definitiva en el desarrollo del sector. 

Antonio Carroza asegura que hay tres factores que explican el cambio de tendencia: una rentabilidad difícil de obtener, una gestión complicada y la reacción de la Administración. «Una cosa es la rentabilidad bruta y otra la neta. Los propietarios de pisos turísticos deben tener en cuenta que han de hacerse cargo de gastos como el agua, la luz y la conexión de internet. Por otro lado, la gestión es mucho más complicada que en el alquiler residencial. Un particular puede hacerse cargo de un alquiler residencial, pero en el turístico tiene que estar pendiente de la entrada y salida de los clientes y de la limpieza. Muchas veces requiere una dedicación a tiempo completo. La tercera clave es las regulaciones impuestas por las comunidades autónomas y los ayuntamientos» en toda España, precisa el responsable de Alquiler Seguro. 

Los hoteles también han reaccionado ante «la competencia desleal de los apartamentos turísticos» gestionados por particulares. «La Administración ha intervenido para poner freno a esa competencia desleal, que era especialmente preocupante en ciudades como Benidorm y Barcelona. Han provocado un descenso del precio de las habitaciones hoteleras y las cadenas han reaccionado», asegura Óscar Rodríguez. El consejero delegado de Alquiler Seguro coincide con Óscar Rodríguez. «El lobby hotelero se ha dado cuenta del potencial de los apartamentos para un determinado sector de sus clientes. Muchos hoteles han visto que lo pueden hacer mejor porque dominan el negocio y saben lo que quieren los turistas. El cliente busca un apartamento asequible y que ofrezca los servicios de un hotel», señala Antonio Carroza. Un ejemplo en València es la cadena de lujo MYR Hoteles que tiene un edificio de apartamentos turísticos en la calle Calabazas y que gestiona desde el hotel Plaza del Mercado. 

Nora García, presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval), afirma que ahora mismo «hay muy poco inversor en pisos turísticos. Ya no entran más. Este tipo de operaciones está parada en València. La normativa del Ayuntamiento de València ha limitado las opciones porque tienen que estar en un primero. La mayoría de la viviendas del mercado no cumple la normativa». El colectivo considera que la regulación valenciana es positiva. «Creemos que era necesaria y beneficia al mercado porque los alquileres están imposibles y muchas personas no pueden acceder a una vivienda», sostiene Nora García. 

La normativa podría endurecerse más teniendo en cuenta los planes del Ejecutivo de Pedro Sánchez y Pablo Iglesias. Uno de los puntos del acuerdo de gobierno firmado entre el PSOE y Podemos se refiere de manera breve pero contundente al alquiler turístico: «Se impulsarán reformas normativas que permitan que las comunidades de propietarios puedan prohibir el ejercicio de la actividad de alquiler turístico o fijar determinadas condiciones para su ejercicio». Óscar Rodríguez advierte de que «el inversor está preocupado por cómo va a quedar la regulación». 

El responsable de OC Hábitat destaca que un alquiler tradicional ofrece una rentabilidad anual de entre el 4 y el 5 % y los inversores en pisos turísticos buscan un retorno de entre el 12 y el 15 % al año. «Eso es lo que quieren, pero la realidad es otra. Los apartamentos turísticos pueden ofrecer en el centro una rentabilidad del 8 % porque los precios de compra han subido mucho», indica. 

Antonio Carroza incide en que hace tres años se produjo un gran trasvase de viviendas del sector residencial al turístico sobre todo en algunas ciudades de España. «Ahora se está produciendo el movimiento contrario», asegura. «Los inversores se han dado cuenta de que obtienen una rentabilidad menor a la que esperaban por los gastos que conlleva», sentencia. El consejero delegado de Alquiler Seguro considera que este tipo de viviendas solo tienen sentido en «zonas con una alta demanda turística como el centro de València o de Madrid. En Vallecas no se te ocurre invertir en un piso turístico», ironiza.

Fuente El Levante-emv.com 22/02/2020

FAI Alerta del aumento de ciberestafas ante la debilidad del mercado de alquiler.

FAI recomienda que las empresas sigan los protocolos de seguridad y denuncien la suplantación de identidad

La Federación Nacional de Agencias Inmobiliarias (FAI) alerta sobre el aumento de las ciberestafas en el sector inmobiliario ante la debilidad del mercado del alquiler de viviendas, tal y como han denunciado algunos agentes inmobiliarios que han sido víctimas. 

El modus operandi que siguen los estafadores es similar. En primer lugar, entran en portales y páginas web, copian imágenes de anuncios de propiedades en alquiler y utilizan el logo e, incluso, el correo electrónico y nombre de agencias inmobiliarias, para publicitarlos posteriormente a un precio inferior. 

Después, según explica FAI piden cantidades por adelantado con la excusa de la reserva o por tener derecho prioritario en la visita de la misma. Sin embargo, en realidad, están pagando a una persona que no es dueña de la casa ni al agente inmobiliario contratado para ello. 

Desde FAI, insisten en que “este tipo de prácticas fraudulentas se han intensificado en un momento en el que el mercado del alquiler está muy tensionado, con altos precios y escasa oferta, lo que lleva a la desesperación de los potenciales inquilinos y los hace más vulnerables para acabar siendo víctimas del engaño”. 

Ante esta situación, FAI recomienda que las empresas sigan todos los protocolos de seguridad y denuncien la suplantación de identidad para evitar cualquier tipo de responsabilidad. 

Al mismo tiempo, remarcan la importancia de que “los inquilinos utilicen el sentido común, y se aseguren al máximo de todos los detalles”.

En este sentido, recomiendan desconfiar de los pagos por adelantado, desplazarse físicamente al inmueble alquila y, siempre, comprobar la documentación de identidad del propietario o del agente inmobiliario acreditado para ello.

Fuente: Observatorio Inmobiliario. Publicación 18/02/20