Claves para vender bien un piso heredado

Guillermo Arrosamena, Consultor Senior OC | HABITAT

Lamentablemente, debido a la situación derivada por la COVID-19, mucha gente se ve de repente con una herencia que gestionar por el fallecimiento de un familiar. Ante esta situación inesperada, la figura del mediador profesional inmobiliario se hace aún mucho más importante que en tiempos normales.

A la hora de vender un piso heredado pueden surgir discrepancias entre los familiares implicados, desde OC | HABITAT ofrecemos asesoramiento para vender correctamente la vivienda y ponerla en condiciones ideales para poder conseguir el mejor precio de venta posible. 

Es muy importante identificar, entre los herederos, la figura del mediador y éste será el familiar que deberá llevar la voz en la operación, gestionar los trámites y estar en pleno contacto con el profesional inmobiliario que gestione la venta de la propiedad.

Los pisos heredados, bien gestionados, bien acondicionados y con precios ajustados al valor de mercado se venden en un plazo de tiempo de entre uno y tres meses. En el caso de ubicaciones menos céntricas, este plazo se amplía hasta los seis meses.

A continuación, analizamos algunos puntos claves para llevar a cabo una venta efectiva de una vivienda heredada:

1.- Despejar los trámites burocráticos: Una de las razones por las que hay tanta ansiedad en la venta del piso es que se cuenta con seis meses desde el fallecimiento del familiar para que se haga efectiva la liquidación de los impuestos relacionados con la herencia aceptada. Desde el Impuesto de Sucesiones, que depende de cada Comunidad Autónoma, hasta la plusvalía municipal dictada por cada ayuntamiento. Aunque puede pedirse la ampliación al plazo de un año o el fraccionamiento de los pagos.

2.- El mediador familiar frente al comprador oportunista: Por nuestra experiencia en la negociación y compra de este tipo de inmuebles recomendamos que entre los herederos se designe a una persona, que la llamamos mediador, para liderar el proceso. Este mediador será el único interlocutor con la parte compradora y aglutinará y encauzará los intereses de los diversos herederos.

3.- Acondicionamiento de la vivienda: Conviene realizar pequeñas inversiones para presentar el inmueble al mercado de la mejor forma posible. Es la única vía para obtener un mejor precio respecto a otras ofertas de similares características. Conviene vaciar la casa de todos los muebles y enseres de la persona fallecida, así como hacer una limpieza profunda.

4.- Conocer el mercado inmobiliario: La oferta de viviendas está aumentando en los últimos meses, mientras que la demanda de compradores está siendo algo menor ante la incertidumbre generada por la crisis de la COVID 19.

5.- Contar con buenos profesionales: Como parte compradora pensamos que cuando hay un buen profesional inmobiliario intermediando en este tipo de transacción la probabilidad de llegar a un acuerdo de venta es mayor. Pero encontrar este buen profesional también requiere un tiempo de prospección, visitar varias agencias inmobiliarias y seleccionar aquella persona que además de transmitir confianza, tenga altos conocimientos de operaciones similares y, por tanto, de la situación actual del mercado.

BENDITAS O MALDITAS HERENCIAS

Fernando Muro de Zaro, Consultor Senior OC | HABITAT

Uno de los principales motivos de la puesta en venta de una vivienda suele ser las herencias. Es muy importante tener en cuenta todas la variables y aspectos legales antes de lanzarse con el proceso de comercialización ya que pueden aparecer diferentes problemas que compliquen la venta, generando situaciones de estrés e importantes quebraderos de cabeza, provocando posibles incrementos de costes, aplazamientos de los compromisos o incluso en ocasiones, la paralización de la venta por tiempo indefinido.

Uno de los principales aspectos legales con el que nos solemos encontrar es el Artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Se trata de una excepción al principio de fe pública registral, según el cual, “las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia no surtirán efecto en cuanto a terceros hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante”

Esta limitación no es aplicable a los herederos forzosos, pero si el llamado a la sucesión no es un heredero forzoso, por ejemplo, herencias entre hermanos o de tíos a sobrinos, surge esa limitación legal por la cual se suspenden los efectos de la fe pública registral y así constará en la información que publica el Registro. 

La consecuencia de esa limitación legal y de su publicidad, a pesar de no ser una carga, es que muchos Bancos deniegan la hipoteca ante la posibilidad de perder su garantía y, por otra parte, los posibles compradores han de valorar las circunstancias concurrentes y necesitan ser oportunamente asesorados acerca de los riesgos que asumen si finalmente deciden comprar. 

No obstante, existe un sistema de protección para aquellas terceras personas que de buena fe adquieren a título oneroso del titular registral, encontrándose en vigor la limitación anteriormente comentada. Ese tercero, dice el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, es mantenido en su adquisición, aunque después se anule o resuelva el título del otorgante por causas que no consten en el Registro.Por todo esto, es muy importante ponerse en manos de un profesional inmobiliario antes de iniciar el proceso de venta de una vivienda procedente de una herencia.

El Congreso da luz a una nueva ley hipotecaria

Los principales cambios serán más protección al cliente, retrasos en los embargos y disminuirá los costes de la amortización anticipada, así como facilitar el cambio de una hipoteca variable a fija

Entrará en vigor en tres meses, después de una demora acumulada de años y la base del texto la dejó hecha el entonces ministro Guindos. Sobre ese borrador y ya bajo la batuta del Gobierno de Sánchez, los diputados han reforzado algunas cuestiones para proteger más al cliente. La ley endurece los requisitos para iniciar el proceso de embargo, abarata la amortización anticipada de la hipoteca, rebaja los intereses de demora, obliga al banco a costear todos los gastos salvo la tasación, prohíbe las cláusulas suelo y facilita el cambio de una hipoteca variable a una fija.

Otras novedades importantes serán la obligación de que el prestatario disponga de toda la información con 10 días naturales de antelación y la prohibición a las entidades de retribuir económicamente a los trabajadores en función del número de hipotecas concedidas.

En resumen y a falta de la redacción de un decreto y la orden ministerial, las principales novedades se resumen en:

  • Será más difícil embargar. Hará falta un impago de entre 12 y 15 cuotas.
  • Menores intereses de demora, estableciendo los mismos en un 3%.
  • Amortizar antes será más barato, desapareciendo estas comisiones a partir de los 5 años.
  • Se declaran nulos todos los productos vinculados que no se ciñan al Banco de España.
  • Reparto de los costes de la hipoteca, siendo responsabilidad del cliente abonar la tasación.

Realmente, novedades que dan un giro al mercado inmobiliario y a la gestión de los préstamos hipotecarios que tanto influyen en la compraventa de inmuebles.

Así funciona la Ley Express que permite echar a okupas en 30 días

Con la aprobación de la nueva ley de desahucio exprés (Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil) y que, tras medio año de existencia, está empezando a dejar ver mejoras respecto a un problema que, hasta entonces, podía suponer una pesadilla de hasta dos años para el propietario al que le ocupaban la casa. El problema en España de la ocupación ilegal de viviendas ha ido en aumento en España en los últimos años. Según los datos de la Secretaría de Estado de Seguridad, estamos ante una práctica que no ha dejado de crecer hasta donde se tienen datos (año 2017) situándose por encima de los 10.000 los casos de viviendas ocupadas denunciadas o investigadas por las fuerzas y cuerpos de seguridad.

Se estima que más de 85.000 viviendas están ocupadas en España de forma ilegal y que hasta en otros 100.000 casos los propietarios no denuncian por coacciones. Además, la proliferación de mafias en este campo ha provocado que los okupas ya no sean únicamente familias sin recursos y que haya cada vez más viviendas ocupadas en urbanizaciones de lujo.

Por el momento, parece que la nueva ley de desahucio exprés va logrando resultados, aunque no mitiga por completo el problema. ¿Cómo funciona esta ley?

La principal mejora viene dada por el hecho de que el propietario puede acudir en menos tiempo y por menos coste a un juicio civil de desahucio, algo de lo que la legislación procesal carecía hasta el pasado verano, cuando se aprobó esta nueva norma.

A partir de la presentación de una demanda civil de desahucio, se establece un plazo aproximado de 30 días en la que se suele recuperar la vivienda, aunque esto siempre depende de la carga de trabajo que tenga el juzgado de primera instancia correspondiente. En el peor de los casos, el propietario suele recuperar la vivienda en un plazo de tres a cinco meses.

Esta ley protege a propietarios, pero también a Administraciones públicas cuyas viviendas sociales sean objeto de ocupaciones ilegales. No incluye a entidades financieras, promotoras ni fondos de inversión.

Desde su entrada en vigor el pasado año, todo okupa que no acredite en un plazo de cinco días un título jurídico de la vivienda (escritura de compra o contrato de alquiler), se enfrenta a un auto judicial irrecurrible, con hora y fecha concreta, que autorice el desahucio. Los okupas suelen presentar títulos (falsos y sin valor jurídico) que supuestamente les habilitan para permanecer en la vivienda.