ANÁLISIS DE VIVIENDAS DISPONIBLES EN DISTRITOS DE VALENCIA POR UNIDADES Y RANGO DE PRECIO

Juanjo Álvarez, Director de Alquileres de OC | HABITAT

 Llevo varios años estudiando y analizando la cantidad de viviendas disponibles en Valencia por zonas y rango de precio, hasta ahora era muy interesante ver cómo evolucionan los datos, identificar los nuevos barrios debido a la entrega de obra nueva, aumentado así la rentabilidad de las zonas limítrofes con sus nuevos servicios como: parques, carriles bici y zonas deportivas, servicios que anteriormente no existían. Los antiguos propietarios de estas zonas acondicionan y reforman las viviendas ya que su demanda aumenta y sobre todo la rentabilidad del arrendamiento, pero este año llego la pandemia y lo cambio todo, precios descontrolados, cambios constantes en oferta y demanda, incertidumbre en rentabilidades y una salida al mercado desbocada de todos los pisos de alquiler vacacional. 

Este informe pone de manifiesto que el mercado (oferta y demanda) regula perfectamente el precio de los arrendamientos, solo hay que ver las disminuciones de precios por culpa de la pandemia Covid 19, así como los cambios de la oferta por distritos y tipología de vivienda. 

ANALIZANDO LA COMPARATIVA AÑOS 2018-2019 

Este análisis de viviendas disponibles en Valencia por distritos pone de manifiesto que cada año perdemos oferta de una manera alarmante esto es lo que hace que el precio de la vivienda aumente solo decir que entre el 2018- y 2019 dejaron de estar disponibles (-444 Uds.) viviendas menos, esto representa un descenso global de un (-15%.) Los distritos donde las unidades disponibles tuvieron mayor disminución fueron y por este orden: Ciutat Vella, Camins al Grau, Extramurs, Algiros, Quatre Carreres, L’Olivereta y Alboraya. Curiosamente también son los distritos donde más demanda hay, en consecuencia, menos oferta aumento de precios. 

Con respecto al rango de precios durante este periodo los mayores descensos de unidades disponibles se encuentran entre las rentas de 800-1200€ (-226 Uds.) entre 1200-1800€ (-194 Uds.) y entre 1800-2400€ (+57 Uds.) este aumento es debido a la entrega de algunas promociones nuevas en la zona del Eixample. Entre 2400-3000€ (-57 Uds.) evidencia que los descensos mayores están en los rangos inferiores de precio de arrendamiento. 

ANALIZANDO LA COMPARATIVA AÑOS 2019-2020 Covid-19 

Llego el 2020 con el Covid-19, la estadística cambia totalmente tanto en unidades por distritos como en precios. Los datos corroboran la tendencia del mercado debido a la pandemia, cambia radicalmente la comparativa 2020 – 2019 con la anterior que viene de muchos años con descensos. El aumento de oferta es muy importante (+864 Uds.) viviendas más, esto representa un aumento global de un (+35%.) Los barrios donde las unidades disponibles tuvieron mayor aumento fueron y por este orden: Ciutat Vella, Eixample, Camins al Grau, Extramurs, Poblats Maritims, Pla del Real y Alboraya. Son los distritos donde la demanda tanto nacional como de extranjeros ha bajado debido al teletrabajo, ausencia de viajes, Erasmus, estudiantes de postgrado y universitarios, esto deriva en una menos demanda con mayor oferta y por consiguiente descenso de precios en estos distritos. 

Con respecto al rango de precios durante este periodo, el mayor aumento de unidades disponibles se refleja entre las rentas de 800-1200€ (+1.028 Uds.) y sin embargo los descensos siguen estando en los rangos superiores de precio de arrendamiento entre 1200-1800€ (-2 Uds.) entre 1800-2400€ (-101 Uds.) entre 2400-3000€ (-61 Uds.) Esto es debido al cambio de tendencia, la búsqueda de viviendas unifamiliares con piscina privada, áticos o viviendas con terraza y de mayor tamaño, es la demandada y sigue estando en los rangos de mayor precio. 

¿Qué aporta la tecnología al comprador y vendedor de una vivienda?

Sebastián Ons, Consultor Senior OC | HABITAT

Hace algún tiempo que venimos escuchando términos como realidad virtual, imágenes 3d, videollamadas, etc. El sector inmobiliario, durante el confinamiento, encontró en estas tecnologías a su mejor aliado para no parar la actividad.  

Muchos compradores desde su casa y muchos vendedores sin necesidad de suspender la venta de su vivienda pudieron conseguir sus objetivos gracias al uso de nuevas tecnologías.

La nueva normalidad es una realidad que ya ha tomado el control en el sector, junto a las nuevas tecnologías. Entre las asociaciones y los profesionales inmobiliarios se han aunado fuerzas para impulsar medidas de máxima seguridad para clientes y trabajadores. En este aspecto es clave la distancia de seguridad, mascarillas e higiene tanto como la individualización, es decir que tanto el vendedor como el comprador reduzcan riesgos tratando solo con un agente inmobiliario para que les ayude a comprar, vender o alquilar un inmueble con la máxima seguridad.

Por otra parte, las nuevas tecnologías se han convertido en herramientas esenciales en el sector inmobiliario, de cara a optimizar visitas, contactos, tiempo y distancia.  Actualmente desde OC Habitat contamos con visitas 3d, planos de la vivienda, agendamos video visitas a través de una plataforma exclusiva, somos miembros de ASICVAL, lo cual nos da acceso a una amplia cartera compartida con mas de 124 agencias. Para el vendedor es una garantía que su propiedad será visible en una cartera de compradores significativa, manteniendo un único interlocutor válido. Y para el comprador, poder a través de un mismo agente, acceder a una búsqueda exhaustiva de la vivienda que cumpla estrictamente con los criterios deseados, haciendo uso de las nuevas tecnologías no solo para optimizar tiempo y sumar calidad, sino también para cuidarnos de potenciales contagios.

El stock de viviendas en alquiler se dispara en Valencia desde la llegada del covid-19

Juanjo Álvarez, Director de Alquileres OC | HABITAT

Valencia ha seguido la tendencia de los grandes mercados. En comparación con el último año, ha duplicado su stock, mientras los precios actuales (9 euros/m2) siguen un 1,4% por encima de agosto de 2019. De hecho, mientras el stock no ha parado de subir en Valencia, el precio medio ha empezado a bajar desde mayo, cuando tocó máximos.

Durante el periodo de estado de alarma, el stock en Valencia casi se duplicó (96%), y durante el pasado verano ha seguido aumentado un 10,9% en los últimos tres meses. Mientras tanto, los precios han caído un 9,1% desde mayo.

La nueva oferta de viviendas pertenecía sobre todo a alquiler vacacional, hay que tener en cuenta que este exceso de oferta se ha concentrado principalmente en Cuitat Vella, La Seu y Sant Francesc, en otras zonas de valencia la oferta ha tenido pequeñas variaciones.

Otro factor es la desaparición de la demanda de extranjeros en nuestra ciudad, esto esta repercutiendo sobre todo en propiedades de importe medio-alto y alto especialmente.

Ante esta situación, se espera un ajuste a la baja del mercado de alquiler. La simultánea acumulación del stock y retracción de la demanda se traduce en bajadas del precio medio de alquiler en Valencia. 

¿Cuánto revalorizan las zonas comunes una vivienda?

Antonio Martínez, Consultor Senior OC | HABITAT

Las urbanizaciones con zonas comunes están en auge en España: 1 de cada 5 compradores busca esta tipología de vivienda, muy preciada en las grandes ciudades y cada vez más demandada en las zonas del extrarradio, en las que copan las promociones de obran nueva. Una tendencia acelerada por el Covid-19 y la demanda de espacios seguros y cercanos que revaloriza las propiedades hasta un 30%, dependiendo de la zona. En OC HABITAT comercializamos este tipo de viviendas tanto en Valencia capital, como en las zonas residenciales más consolidadas del área metropolitana y la costa de Levante, desde nuestras oficinas de Bétera, Dénia y Benidorm.

Puedes ampliar la información en el siguiente enlace.

LA IMPORTANCIA DE LA EMPATIA EN EL PROCESO DE VENTA DE UNA VIVIENDA

Fernando Muro de Zaro, Consultor Senior OC | HABITAT

Hace unas semanas que tuve la oportunidad de ver la segunda parte de la película francesa “Pequeñas mentiras sin importancia” en esta ocasión titulada “Pequeñas mentiras para estar juntos”. Dos películas que, aprovechando la ocasión, recomiendo absolutamente.

Esta vez, el protagonista “Max”, se encuentra en una situación económica complicada, viéndose obligado a tener que poner a la venta la casa de sus sueños y tomando la decisión de contactar con un agente inmobiliario. Bueno, no se trata de desvelar la película, pero sí de trasladar mi reflexión sobre la importancia de la empatía en el proceso de venta de una vivienda.   

La R.A.E. define la empatía como el “sentimiento de identificación con algo o alguien o también capacidad de identificarse con alguien y compartir sus sentimientos.”

Los profesionales inmobiliarios de éxito tienen que ser empáticos, identificando las emociones e intereses de sus clientes, prevaleciendo las necesidades o circunstancias concretas de cada persona.

Desde mi punto de vista, un buen profesional inmobiliario debe saber adaptarse a la situación que envuelve cada proceso de venta debiendo, sin perder la objetividad, mantener la capacidad de “ponerse en el lugar del otro” durante toda la relación comercial.

Retomando la película, queda perfectamente reflejado como el agente inmobiliario no ha sido capaz de identificar el estado de angustia del propietario, provocando diferentes situaciones de estrés, presionando en exceso y perjudicando el resultado de la operación.

¿Y ahora……… qué vivienda te comprarías?

Jorge Sellens, Consultor Senior en OC | HABITAT.

Después de un largo confinamiento en nuestros hogares seguro que la mayoría de vosotros habéis dispuesto de tiempo suficiente para recorrer cada centímetro de la vivienda donde vivís. Habréis contado los metros que tiene el salón, la cocina, el baño, el dormitorio de los niños e incluso los escalones desde el rellano hasta la puerta de entrada de vuestra vivienda.

Nos hemos dado cuenta de que las diferentes estancias de las viviendas han pasado a convertirse en zonas para teletrabajo, teleeducación, zona de juegos (coincidiendo muchas veces las zonas por falta de espacio) y, en la mayoría de los casos, en restaurante improvisado, pues todos hemos tenido que desayunar, comer, merendar y cenar sin salir de casa. 

La cantidad de información que habéis acumulado, en cuanto a las necesidades reales que tenemos a la hora de vivir en una vivienda, os va a hacer ser mucho más certeros a la hora de seleccionar nuevos inmuebles que vayan a ser vuestro futuro hogar.

Cuando las prioridades están claras, las decisiones se hacen más fáciles”

Anónimo

¿Queréis seguir viviendo en la ciudad o no? ¿Qué tipo de espacio necesitáis ahora? ¿Terraza o jardín?  ¿Cocina americana o tradicional? ¿Qué cosas o aspectos no sacrificaríais bajo ningún concepto?

En el nuevo escenario de desescalada del confinamiento y, visto que en la zona de la Safor (Gandía-Oliva Nova) y la Marina Alta (Denia-Jávea) mejoramos de forma sobresaliente en el tema sanitario, es el momento de retomar la búsqueda de la casa que, ahora sí, tenemos claro cómo debe ser.

Nuestro consejo es, en primer lugar, ponerse en manos de una agencia inmobiliaria que, aparte de ofrecer diversas opciones de inmuebles, haya establecido con total garantía un protocolo sanitario suficiente para evitar posibles contagios. 

En OC | HABITAT os ofrecemos una gran selección de inmuebles, tanto en Valencia como alrededores, por si tu decisión pasa por cambiar la ciudad por alguna población menor o por una urbanización.

¿Cómo transmitir las características del inmueble que buscamos? 

Nuestros consultores precisarán de la mayor cantidad de información posible acerca de vuestras necesidades con la finalidad de poder ofreceros inmuebles que cumplan con vuestras expectativas. 

Aquí os dejo unas cuantas pinceladas de las preguntas que deberíais contestar para poder recibir un correcto asesoramiento:

  1. Tipo de propiedad (Piso/Casa de pueblo/Chalet/Adosado)
  2. Zona. ¿Por qué esa zona y no otra similar?
  3. ¿Cómo debería ser la vivienda que busca? ¿Amueblado o sin amueblar? ¿Reformada o sin reformar?
  4. ¿Qué es realmente lo más importante que debe tener? (tamaño de estancias, garaje en finca o no, terraza o balcón, vistas) ¿A qué no renuncia?

Altura:                    Orientación:

  1. ¿Cuántas personas vivirán en ella?
  2. ¿Trabaja desde casa?
  3. ¿Para cuándo la necesita?
  4. ¿Cuánto tiempo lleva buscando?
  5. ¿Por qué no ha comprado todavía?
  6.  ¿Cuánto tiene pensado invertir?
  7.  ¿Ha tenido en cuenta los impuestos y gastos de la compra?
  8. ¿De qué importe dispone para las arras?
  9. ¿Necesita financiación? 

Con esta información, el consultor va a entender realmente vuestras necesidades y os podrá ofrecer diferentes opciones que, en un altísimo porcentaje, se acercarán a la vivienda que realmente necesitáis.

También es de suma importancia que conozcamos todos los detalles acerca de la disposición económica por vuestra parte. De esta forma, os informaremos de forma pormenorizada y personalizada de los fondos y tiempos necesarios para realizar esta operación (reserva, entrada para las “arras”, etc.) hasta la firma de la escritura pública de compraventa (necesidad de financiación, plazos para conseguirla y tiempos de espera para poder firmar ante notario). 

Por supuesto, os ayudaremos durante todo el proceso tanto en los aspectos burocráticos, legales, tributarios y documentales necesarios para la finalizar con éxito la compraventa.

Desde el 11 de mayo de 2020, nuestros consultores de la costa sur de la Comunidad Valenciana (Cullera, Gandía, Oliva, Denia, Jávea, Moraira y Calpe), atienden personalmente tanto a propietarios como a compradores para ayudarles con la venta y/o compra de sus inmuebles. 

De igual manera, desde el 18 de mayo de 2020, el resto de oficinas y consultores de toda la Comunidad Valenciana, estamos a vuestra disposición para ayudaros, todo esto bajo un estricto protocolo de seguridad sanitaria.

No dudéis en poneros en contacto con nosotros para cualquier tipo de consulta o para concertar una cita previa.

Bienvenido/a a la ÉTICA INMOBILIARIA.

Previsión Post COVID-19 para el mercado inmobiliario de segunda residencia en la costa de la comunidad valenciana.

Por Jorge Sellens, Consultor Senior OC | HABITAT

¿Y qué pasará con el mercado de  segunda residencia?

 La incertidumbre se ha apoderado de nuestros pensamientos diarios debido a la situación creada por el terrible COVID-19. ¿Tendré liquidez suficiente?, ¿Es buen momento para vender el apartamento de la playa?, ¿Es el momento para comprar una segunda residencia?. Muchas preguntas nos invaden y las respuestas no están claras.  
En lo que se refiere al sector inmobiliario intentaremos aportar una previsión fundamentada y realista con los datos con los que contamos hasta hoy mismo. 
  “Me gusta que me digan la verdad, yo veré si duele o no”. Anónimo
 Para empezar me gustaría decir que compartimos muchas de las aportaciones realizadas por compañeros del sector en direrentes medios de comunicación en lo referente a la corrección del número de transacciones para 2020 pero, hasta el momento, somos pocos lo que nos hemos aventurado a realizar previsiones sobre el futuro del mercado de segunda residencia.

Seamos realistas, durante los meses que restan de 2020, nos espera un menor número de  transacciones. Dentro de esta última cifra encontraremos, en gran medida, segundas partes de contratos de arras firmados con antelación al estado de alarma y que, o bien han sido aplazados, o bien se han renegociado nuevas condiciones. 

El escenario durante los meses de mayo y junio se presenta muy suave en ventas. La tan ansiada “desescalada” se realizará paulatinamente y todos estaremos muy pendientes de cómo se desarrolla la parte sanitaria, pues de ello dependerá que, el confinamiento generalizado, llegue a su fin y que la economía empiece a normalizarse.  

Si todo se desarrolla según lo previsto, a partir del mes de junio, el desconfinamiento general será por fin una realidad y podremos volver a la normalidad laboral. A partir de este momento, se prevé un leve aumento en las nuevas transacciones. 

La oferta previsiblemente crecerá durante el resto del año en toda la costa, sobre todo por la necesidad de algunas familias y/o inversores de obtener liquidez. A su vez, la demanda se corregirá debido a la presión causada por el aumento de la oferta y también por el incremento en la tasa de desempleo. Es conocido en nuestro sector que, en escenarios de alto desempleo, la venta de segunda residencia sufre una mayor corrección. La decisión de compra no suele ser urgente en segundas residencias y, en momentos de incertidumbre como el presente, la decisión se suele aplazar hasta que se observen mejores previsiones. Obviamente se realizarán algunas transacciones por inversores y compradores con una economía saneada que, sin duda, aprovecharán el momento para comprar la segunda vivienda que ya estaban decididos a comprar. 

Una vez evolucione positivamente la parte sanitaria (número de contagios residual y controlado), la confianza hará que la demanda empiece a recuperarse con mayor rapidez en aquellas zonas costeras donde la pandemia se haya controlado mejor. También observaremos mejores indicios de recuperación en los lugares donde se esté apostando por la seguridad sanitaria de los visitantes/turistas durante los meses de julio y agosto de este año. En este sentido, en la costa de la Comunidad Valenciana, estaremos en las primeras posiciones. 

Por todo lo expuesto anteriormente, en nuestra previsión manejamos una adecuación de precios con una bajada entre el 10% y el 20% en ciertas zonas de la costa valenciana. Dentro de ese extenso porcentaje, encontraremos inmuebles que no corregirán el precio a la baja y otros con características específicas que podrían no perder valor (inmuebles tipo ático con terrazas grandes, adosados o chalets unifamiliares con un poco de parcela individual, etc…). También influirá en los precios la necesidad de venta por parte de algunos propietarios que, por motivos económicos, necesiten vender urgentemente. Estos últimos casos serán los menores en número de transacciones y no van a suponer un porcentaje relevante. 

Destacamos, dentro del efecto negativo que va a tener la pandemia, el que va a tener en la demanda de segunda residencia por el cliente internacional, pues nuestra costa es localización preferida por muchos extranjeros para la compra de una segunda vivienda, aunque en alguno de los casos se convierta en la vivienda principal. Las restricciones de movilidad que han puesto en marcha muchos países y, el miedo al contagio de clientes ingleses y franceses mayores de 60 años, harán que observemos como se modera su demanda frente a otras nacionalidades (procedentes de América y de países Nórdicos), que ganarán peso en la balanza de compras de clientes extranjeros. 

Conforme pasen los meses, la demanda irá recuperando su ritmo adecuado y consideramos que volverá a una situación de normalidad en el mercado nacional a partir del segundo semestre del 2021, sobre todo cuando las cifras de transacciones del mercado de segunda residencia, sean las normales de un año regular. 
En cuanto al cliente extranjero, dependiendo de la evolución que tenga la enfermedad a nivel mundial, prevemos que en 2022 podremos volver al número de transacciónes al que estábamos acostumbrados antes de la pandemia.  

En OC | HABITAT se está realizando, como siempre de manera continuada, una importante tarea de valoración de todas las viviendas, tanto en venta como en alquiler que ya gestionamos, para adecuar sus valores a la situación extraordinaria presente . Además, se han diseñado protocolos de seguridad sanitaria para que, las visitas concertadas, tanto a inmuebles como a nuestras oficinas, se realicen con la total tranquilidad de haber elegido a una empresa comprometida con la seguridad sanitaria de todos y que además ofrece la mayor garantía y profesionalidad en el asesoramiento inmobiliario. 

Mercado de alquiler en Valencia tras el Estado de Alarma

Por Juanjo Álvarez, Responsable Departamento de Alquiler, OC | HABITAT

El mercado del alquiler en Valencia, tanto para particulares como inversores, va a seguir teniendo demanda y más si cabe después de esta situación de incertidumbre general.

Lo cierto es que en los primeros momentos después del Estado de Alarma se producirán dos escenarios.

El primero son pisos de alquiler vacacional que saldrán al mercado con una pequeña bajada de precio debido a la oferta y la demanda. Esta bajada será en un corto plazo y más acusado en los barrios donde mas atomizado está este producto que son zonas céntricas de Valencia, a tener en cuenta el barrio de El Carmen y de la Seu. Las de menor repercusión serán los barrios intermedios y periféricos.

El segundo escenario serán las tipologías de viviendas en Valencia Capital, principalmente con terraza o balcón amplio y con espacios mayores para poder tener despacho y poder cubrir las nuevas necesidades familiares. En los alrededores y urbanizaciones de Valencia, se prevé una mayor demanda de viviendas unifamiliares con esta tipología que estará más demandada por las rentas altas y también por familias numerosas.

Aun así, seamos cautos, estamos en un momento de cambio y habrá que ir analizando los acontecimientos. La recuperación dependerá también de los gobernantes tanto nacionales como internacionales que deberán encontrar nuevas formulas económicas de apoyo. Esta variable es muy importante en el sector inmobiliario ya que la certidumbre y estabilidad económica, así como los indicadores de tendencias positivas, hacen que los inversores y particulares pongan las miradas en nosotros.

Por otra parte los grandes inversores se están preparando con el build to rent; un plan a futuro y la nueva tendencia. Los principales fondos y promotoras inmobiliarias apuestan de manera firme por este modelo de negocio. Es una necesidad demandada por la sociedad e ideada y formalizada por los promotores con ayuda de los consultores. Como este va a ser un nuevo modelo de negocio, los consultores tendremos que averiguar las nuevas necesidades que demandaran los clientes en los edificios de alquiler pasando por la utilización de zonas comunes, limpiezas, desinfecciones, diseño de las viviendas y nuevas certificaciones entre otras.

En OC | HABITAT estamos preparando diferentes escenarios para dar todos los servicios a nuestros Clientes. 

Reflexión sobre los precios del mercado inmobiliario residencial de segunda transmisión tras el coronavirus.

Por Fernando Muro de Zaro, Consultor Senior OC | HABITAT

 En esta ocasión me gustaría hacer una reflexión en relación a la situación del mercado inmobiliario y en concreto, a la situación del mercado residencial de segunda transmisión. 

Llevo varios días leyendo artículos en los que se prevé una bajada de precios de venta generalizada en el entorno del 10% – 15%, incluso que ya se están produciendo y por otro lado, estoy recibiendo mensajes y llamadas de clientes, amigos y conocidos, en los que con cierto nerviosismo me muestran su preocupación por la situación o empiezan a interesarse por la búsqueda de posibles oportunidades que puedan ir surgiendo. 

En este sentido, me gustaría lanzar un mensaje de serenidad. No aporta nada positivo una sensación de precios inestables, con indicadores de importantes bajadas de precios. 

Evidentemente, esta grave situación que estamos atravesando va a provocar cierta inestabilidad y posibles ajustes de precio, pero no se puede generalizar, habrá que analizar en su momento caso por caso. 

Dependerá del tipo de inmueble, ubicación, diferentes características, situaciones o necesidades personales de sus propietarios y sobre todo, la duración en el tiempo de esta paralización económica, lo que marcara el precio de cada vivienda. 

Por lo que insisto en pedir serenidad, prudencia en los comentarios y recomendar tanto a los que tengan a la venta, o estén pensando en vender o adquirir una vivienda, que se pongan ahora más que nunca, en contacto con un profesional inmobiliario que conozca la situación del mercado inmobiliario local y la evolución que se está produciendo en estas últimas semanas.