Fernando Muro de Zaro, Consultor Senior OC | HABITAT
Uno de los principales motivos de la puesta en venta de una vivienda suele ser las herencias. Es muy importante tener en cuenta todas la variables y aspectos legales antes de lanzarse con el proceso de comercialización ya que pueden aparecer diferentes problemas que compliquen la venta, generando situaciones de estrés e importantes quebraderos de cabeza, provocando posibles incrementos de costes, aplazamientos de los compromisos o incluso en ocasiones, la paralización de la venta por tiempo indefinido.
Uno de los principales aspectos legales con el que nos solemos encontrar es el Artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Se trata de una excepción al principio de fe pública registral, según el cual, “las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia no surtirán efecto en cuanto a terceros hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante”
Esta limitación no es aplicable a los herederos forzosos, pero si el llamado a la sucesión no es un heredero forzoso, por ejemplo, herencias entre hermanos o de tíos a sobrinos, surge esa limitación legal por la cual se suspenden los efectos de la fe pública registral y así constará en la información que publica el Registro.
La consecuencia de esa limitación legal y de su publicidad, a pesar de no ser una carga, es que muchos Bancos deniegan la hipoteca ante la posibilidad de perder su garantía y, por otra parte, los posibles compradores han de valorar las circunstancias concurrentes y necesitan ser oportunamente asesorados acerca de los riesgos que asumen si finalmente deciden comprar.
No obstante, existe un sistema de protección para aquellas terceras personas que de buena fe adquieren a título oneroso del titular registral, encontrándose en vigor la limitación anteriormente comentada. Ese tercero, dice el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, es mantenido en su adquisición, aunque después se anule o resuelva el título del otorgante por causas que no consten en el Registro.Por todo esto, es muy importante ponerse en manos de un profesional inmobiliario antes de iniciar el proceso de venta de una vivienda procedente de una herencia.
